Undang-undang Pembangunan Gedung

Latar Belakang

Sebagai ibukota dari Negara Indonesia, Daerah Khusus Ibukota Jakarta (“Jakarta”) merupakan pusat ekonomi dan pusat perdagaPada dasarnya bangunan gedung memegang peranan yang sangat penting sebagai tempat dimana manusia melakukan kegiatannya sehari-hari. Pengaturan bangunan gedung secara khusus dituangkan dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“UU Bangunan Gedung”). Pengetahuan mengenai UU Bangunan Gedung ini menjadi penting mengingat hal-hal yang diatur dalam UU Bangunan Gedung tidak hanya diperuntukan bagi pemilik bangunan gedung melainkan juga bagi pengguna gedung serta masyarakat. Diatur dalam UU Bangunan Gedung, pemilik bangunan gedung adalah orang, badan hukum, kelompok orang, atau perkumpulan, yang menurut hukum sah sebagai pemilik bangunan gedung. Secara umum UU Bangunan Gedung mengatur tentang beberapa hal yaitu antara lain: Fungsi Bangunan Gedung Dalam UU Bangunan Gedung diatur bahwa setiap bangunan gedung memiliki fungsi antara lain fungsi hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, serta fungsi khusus. Fungsi bangunan gedung ini yang nantinya akan dicantumkan dalam Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”). Dalam hal terdapat perubahan fungsi bangunan gedung dari apa yang tertera dalam IMB, perubahan tersebut wajib mendapatkan persetujuan dan penetapan kembali oleh Pemerintah Daerah. Persyaratan Bangunan Gedung Persyaratan bangunan gedung dapat dibagi menjadi 2 (dua) yaitu persyaratan administratif dan teknis bangunan gedung dimana diatur bahwa setiap bangunan gedung harus memenuhi kedua persyaratan tersebut. 1. Yang masuk dalam ruang lingkup persyaratan administratif bangunan gedung ini yaitu: 1. persyaratan status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah; 2. status kepemilikan bangunan gedung; dan 3. izin mendirikan bangunan gedung. 2. Sementara itu, persyaratan teknis bangunan gedung dapat dibagi lagi menjadi 2 (dua) yaitu meliputi persyaratan tata bangunan dan persyaratan keandalan bangunan gedung. 1. Ruang lingkup persyaratan tata bangunan yaitu meliputi: 1) Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung, yaitu berhubungan dengan persyaratan peruntukan lokasi bangunan gedung yang tidak boleh mengganggu keseimbangan lingkungan, fungsi lindung kawasan, dan/atau fungsi prasarana dan sarana umum, serta ketinggian gedung; 2) Arsitektur bangunan gedung; dan 3) Persyaratan pengendalian dampak lingkungan, yaitu persyaratan pengendalian dampak lingkungan yang hanya berlaku bagi bangunan gedung yang dapat menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan. Persyaratan terhadap dampak lingkungan ini sendiri berpedoman pada undang-undang tentang pengelolaan lingkungan hidup yang mengatur tentang kewajiban setiap usaha dan/atau kegiatan yang menimbulkan dampak besar dan penting terhadap lingkungan hidup untuk wajib memiliki analisis mengenai dampak lingkungan hidup untuk memperoleh izin melakukan usaha dan/atau kegiatan. 1. Persyaratan keandalan bangunan gedung, persyaratan ini ditetapkan berdasarkan fungsi masing-masing bangunan gedung yang secara umum meliputi persyaratan: 1) keselamatan, yaitu berkenaan dengan persyaratan kemampuan bangunan gedung untuk mendukung beban muatan, kemampuan bangunan gedung dalam mencegah dan menanggulangi bahaya kebakaran dengan melakukan pengamanan terhadap bahaya kebakaran melalui sistem proteksi pasif dan/atau proteksi aktif serta bahaya petir melalui sistem penangkal petir; 2) kesehatan, yaitu berkenaan dengan persyaratan sistem sirkulasi udara, pencahayaan, sanitasi, dan penggunaan bahan bangunan gedung; 3) kenyamanan, yaitu berkenaan dengan kenyamanan ruang gerak dan hubungan antar ruang, kondisi udara dalam ruang, pandangan, serta tingkat getaran dan tingkat kebisingan; dan 4) kemudahan, yaitu berkenaan dengan kemudahan akses bangunan gedung, termasuk tersedianya fasilitas dan aksesibilitas yang mudah, aman, dan nyaman bagi penyandang cacat dan lanjut usia, serta penyediaan fasilitas yang cukup untuk ruang ibadah, ruang ganti, ruangan bayi, toilet, tempat parkir, tempat sampah, serta fasilitas komunikasi dan informasi. Penyelenggaraan Bangunan Gedung Penyelenggaraan bangunan gedung tidak hanya terdiri dari penggunaan bangunan gedung, melainkan juga meliputi kegiatan: 1. Pembangunan, yang dilakukan oleh penyedia jasa konstruksi melalui tahapan perencanaan dan pelaksanaan dengan diawasi pembangunannya oleh pemilik bangunan gedung. Pembangunan bangunan gedung dapat dilaksanakan setelah rencana teknis bangunan gedung disetujui oleh Pemerintah Daerah dalam bentuk IMB. Pembangunan bangunan gedung ini sendiri dapat dilakukan baik di tanah milik sendiri maupun di tanah milik pihak lain. 2. Pemanfaatan, yang dilakukan oleh pemilik atau pengguna bangunan gedung setelah bangunan gedung tersebut dinyatakan memenuhi persyaratan laik fungsi. Bangunan gedung dinyatakan memenuhi persyaratan laik fungsi apabila telah memenuhi persyaratan teknis. Agar persyaratan laik fungsi suatu bangunan gedung tetap terjaga, maka pemilik gedung atau pengguna bangunan gedung wajib melakukan pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara berkala terhadap bangunan gedung. 3. Pelestarian, yang dilakukan khusus untuk bangunan gedung yang ditetapkan sebagai cagar budaya yang harus dilindungi dan dilestarikan. 4. Pembongkaran, alasan-alasan bangunan gedung dapat dibongkar apabila bangunan gedung yang ada: 1. tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki; 2. dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan gedung dan/atau lingkungannya; 3. tidak memiliki IMB. Selain mengatur tentang persyaratan bangunan gedung, UU Bangunan gedung juga mengatur mengenai hak dan kewajiban pemilik bangunan. 1. Pemilik bangunan gedung mempunyai hak yaitu antara lain: 1. melaksanakan pembangunan bangunan gedung setelah mendapatkan pengesahan dari Pemerintah Daerah atas rencana teknis bangunan gedung yang telah memenuhi persyaratan; 2. mendapatkan surat ketetapan serta insentif untuk bangunan gedung dan/atau lingkungan yang dilindungi dan dilestarikan dari Pemerintah Daerah; 3. mengubah fungsi bangunan setelah mendapat izin tertulis dari Pemerintah Daerah; 4. mendapatkan ganti rugi apabila bangunannya dibongkar oleh Pemerintah Daerah atau pihak lain yang bukan diakibatkan oleh kesalahannya. 2. Pemilik bangunan gedung mempunyai kewajiban yaitu antara lain: 1. melaksanakan pembangunan sesuai dengan rencana teknis bangunan gedung; 2. memiliki IMB; 3. meminta pengesahan dari Pemerintah Daerah atas perubahan rencana teknis bangunan gedung pada tahap pelaksanaan bangunan. 3. Pemilik dan pengguna bangunan gedung mempunyai hak yaitu antara lain: 1. mengetahui tata cara atau proses penyelenggaraan bangunan gedung; 2. mendapatkan keterangan tentang peruntukan lokasi dan intensitas bangunan pada lokasi dan/atau ruang tempat bangunan akan dibangun; 3. mendapatkan keterangan tentang ketentuan persyaratan keandalan dan kelayakan bangunan gedung; 4. mendapatkan keterangan tentang bangunan gedung dan/atau lingkungan yang harus dilindungi dan dilestarikan. 4. Pemilik dan pengguna bangunan gedung mempunyai kewajiban yaitu antara lain: 1. memanfaatkan serta memelihara bangunan gedung sesuai dengan fungsinya secara berkala; 2. melengkapi petunjuk pelaksanaan pemanfaatan dan pemeliharaan bangunan gedung; 3. membongkar bangunan gedung yang telah ditetapkan dapat mengganggu keselamatan dan ketertiban umum serta tidak memiliki perizinan yang disyaratkan. Peran Masyarakat Sebagai bagian dari pengguna bangunan gedung, dalam UU Bangunan Gedung juga mengatur mengenai peran masyarakat dalam penyelenggaraan bangunan gedung yang mencakup: 1. pemantauan penyelenggaraan bangunan gedung; 2. memberi masukan kepada Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah dalam penyempurnaan peraturan, pedoman, dan standar teknis untuk bangunan gedung; 3. menyampaikan pendapat dan pertimbangan kepada instansi yang berwenang terhadap penyusunan rencana tata bangunan, rencana teknis bangunan gedung dan kegiatan penyelenggaraan yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan; 4. melaksanakan gugatan perwakilan terhadap bangunan gedung yang mengganggu, merugikan, dan/atau membahayakan kepentingan umum. Sanksi Berkenaan dengan sanksi dalam hal adanya pelanggaran atas UU Bangunan Gedung, pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung dapat dikenakan sanksi administratif dan/atau sanksi pidana. Yang masuk dalam ruang lingkup sanksi administratif yaitu dapat diberlakukan pencabutan IMB sampai dengan pembongkaran bangunan gedung serta dapat dikenakan sanksi denda maksimal 10% (sepuluh persen) dari nilai bangunan yang sedang maupun telah dibangun. Sedangkan sanksi pidana yang diatur dalam UU Bangunan Gedung ini dapat berupa sanksi kurungan penjara selama-lamanya 5 (lima) tahun penjara dan/atau pidana denda paling banyak 20% (dua puluh persen) dari nilai bangunan gedung jika karena kelalaiannya mengakibatkan hilangnya nyawa orang lain. Jerry Shalmontngan yang terletak di bagian barat laut pulau jawa. Sebagai pusat pemerintahan, Jakarta dihuni oleh gedung-gedung yang berfungsi sebagai kantor-kantor pusat pemerintahan, hunian tempat tinggal, dan tempat-tempat kegiatan usaha. Selain diatur di dalam peraturan maupun undang-undang yang mengatur mengenai perizinan mendirikan bangunan gedung, maupun peraturan mengenai bangunan dan gedung, gedung-gedung di dalam wilayah Jakarta diatur secara khusus dalam Peraturan Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 7 Tahun 1991 tentang Bangunan Dalam Wilayah  Daerah Khusus Ibukota Jakarta (“Perda DKI No. 7 Tahun 1991”).

Perizinan Pembangunan Gedung

Pembangunan gedung dalam wilayah Jakarta dilakukan dengan terlebih dahulu mendapatkan izin dari Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta (“Gubernur”). Bentuk perizinan tersebut adalah berupa Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”). Permohonan IMB tersebut dibuat secara tertulis kepada Gubernur dan disampaikan melalui Seksi Dinas Kecamatan atau Suku Dinas Kecamatan.

Gubernur dapat menolak permohonan IMB apabila (i) pembangunan tersebut melanggar atau merugikan kepentingan umum, (ii) akan merugikan kepentingan masyarakat setempat seperti membahayakan kesehatan atau keserasian lingkungan, dan (iii) apabila tidak melaksanakan perintah tertulis yang diberikan sebagai salah satu syarat proses permohonan. IMB dapat dibatalkan apabila pembangunan tidak dilaksanakan dalam jangka waktu 6 (enam) bulan sejak dikeluarkannya izin, atau dalam hal pekerjaan yang telah dilaksanakan untuk membangun tidak diteruskan, terkecuali telah dilakukan pemberitahuan secara tertulis oleh pemegang izin.

Sebelum diterbitkannya IMB (izin definitif), Suku Dinas Kecamatan, maupun Seksi Dinas Kecamatan dapat menerbitkan Izin Pendahuluan (“IP”). IP adalah izin yang diberikan untuk melakukan kegiatan membangun sesuai dengan tahapan kegiatan pelaksanaan pembangunan sambil menunggu terbitnya izin definitif. IP diatur secara khusus di dalam Keputusan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 76 Tahun tentang Tata Cara Memperoleh Izin Mendirikan Bangunan, Izin Penggunaan Bangunan dan Kelayakan Menggunakan Bangunan di Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 85 Tahun 2006 tentang Pelayanan Penerbitan Perizinan Bangunan, Keputusan Gubernur Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 147 Tahun 2000 tentang Pendelegasian Kewenangan Pelayanan Penetapan Ketetapan Rencana Kota (KRK) dan Penerbitan Izin Pendahuluan (IP) Mendirikan Bangunan Pada Seksi Kecamatan di Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta, Sepanjang Menyangkut Penerbitan Izin Pendahuluan (IP) Mendirikan Bangunan. IP dibagi menjadi 4 (empat) bagian, yaitu IP Persiapan, IP Menyeluruh, IP Struktur Menyeluruh, dan  IP Pondasi.

Pembangunan Bangunan Gedung

Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung. Selain diatur secara khusus di dalam peraturan daerah Jakarta, persyaratan teknis dan administratif bangunan gedung juga berpedoman pada peraturan-peraturan lain yang mengatur tentang bangunan gedung, seperti Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan Gedung, Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung, dan Peraturan Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia Nomor 32 Tahun 2010 tentang Pedoman Pemberian Izin Mendirikan Bangunan Gedung. Persyaratan administratif meliputi (i) status hak atas tanah, (ii) status kepemilikan bangunan, dan (iii) izin mendirikan bangunan gedung, sedangkan persyaratan teknis bangunan gedung meliputi (i) persyaratan tata bangunan, dan (ii) persyaratan keandalan bangunan gedung.

Pembangunan gedung dalam wilayah Jakarta haruslah dilakukan oleh pemborong dan diawasi oleh direksi pengawas. Direksi Pengawas adalah seorang atau sekelompok ahli/badan yang bertugas mengawasi pelaksanaan pekerjaan membangun atas penunjukan pemilik bangunan sesuai ketentuan di dalam izin membangun. Dalam melaksanakan tugasnya, direksi pengawas harus memiliki surat izin bekerja dan bertanggung jawab atas hasil pelaksanaan kegiatan pembangunan. Selain diawasi oleh direksi pengawas, seluruh kegiatan pembangunan di dalam wilayah Jakarta juga diawasi oleh Dinas Pengawasan Pembangunan Kota. Direksi pengawas suatu bangunan mempunyai kewajiban untuk melaporkan setiap hasil tahapan kegiatan pembangunan kepada Kepala Dinas Pengawasan Pembangunan Kota.

Setiap rancangan maupun rencana bangunan harus memenuhi ketentuan teknis yang juga harus mempertimbangkan segi keamanan, keselamatan, keserasian bangunan dan lingkungan dari segi arsitektur, konstruksi, instalasi dan perlengkapan bangunan termasuk keamanan dalam pencegahan penanggulangan kebakaran. Rancangan maupun perencanaan bangunan harus dilakukan dan dipertanggungjawabkan oleh para ahli yang bertugas untuk merancang dan merencanakan bangunan, dan mendapatkan surat izin bekerja dari Gubernur. Gambar rancangan dan rencana bangunan antara lain terdiri dari (i) gambar rancangan arsitektur, dan/atau (ii) gambar dan perhitungan struktur, dan/atau (iii) gambar dan perhitungan instalasi dan perlengkapan bangunan, dan/atau (iv) gambar dan perhitungan lain yang ditetapkan. Ahli yang bertugas untuk merancang dan merencanakan gambar dan perhitungan struktur harus sesuai dan tidak menyimpang dari gambar Arsitektur. Pemilik bangunan mempunyai kewajiban untuk memberitahukan kepada Kepala Dinas Pengawasan Pembangunan Kota apabila terjadi penggantian perancang dan/atau perencanaan bangunan.

Ketentuan Pidana

Pelanggaran terhadap segala ketentuan yang ada di dalam PERDA DKI No.7 Tahun 1991, diancam kurungan penjara selama-lamanya 3 (tiga) bulan atau denda sebanyak-banyaknya Rp. 50.000 (lima puluh ribu Rupiah) dengan atau tidak merampas atau menyita alat-alat yang dipergunakan untuk melakukan pelanggaran. Selain sanksi tersebut, dapat juga dikenakan biaya paksa penegakan hukum yang besarnya ditentukan oleh Gubernur.

Ivor Ignasio Pasaribu

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: